«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк возвратил о увеличении с 1 июня прибавок к параметрам по ипотечным займам для нагревания спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как доказывает практика, за первые 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на интенсивность односменки жилья, тем не менее они с удивительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет непотопляемости тех инициатив, объяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же просмотреть на платёжный сектор, можно увидать обратное.

По данным социологического переиздания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.

---

Темпы прироста сумасшедшие: в численном выраженье индекс на 35 процентов превышает цифры прошлого года, в денежном выраженье рост ещё выше – 54 процента.

---

Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году экономисти Сбера резюмировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл возможности для роста. «Сейчас каждое седьмое население с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – сообщал тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов росийского населения имеет квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща рыхлить всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с решимостью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом рассрочки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о увеличении зарплат к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября быстротекущего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом моменте её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 февраля 2020 года.

Но в конце лета госбюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение кредитных депозитов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.

Так что в результате бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в миге банкротства покупателя за закупки квартирки удастся ссудить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё бизнесменам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в миг размещения ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, коммерсанты – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта становятся программа бесплатной ипотеки, одураченные вкладчики и, собственно, сам моногород по доступному жилью.

Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектов о жилье. Его четвёртое издание под заглавием «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его прошлая газета возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.

В октябре того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) переформатировали в ,новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, операции с ипотечными ценнейшими бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В марте 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.

В конце прошлого года было объявлено, что объём госгарантии ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидентов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном блоге организации.

Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более недоступным – вопрос без ответа. В гипотезы моногорода от 2012 года существовал заложен параметр мобильности жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним дивидендом можетбыла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот параметр должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то берлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель компактности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, увеличение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных ярдов в год, средняя затрата одного прямоугольного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента пятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн прямоугольных метров, что госслужащими подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной доходности увенчалось перевыполнить: в программах бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсуствие роста объёмов проектирования это принесло пользу разве что банкирам.

---

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

---

Средняя себестоимость прямоугольного фута в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный километр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в неделимой энергоинформационной системтранице жилищного строительства, производительность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для чиновников стало и решенье проблематик дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав военнослужащих – участников долевого строительства. Формально та функция с ДОМ.РФ и нацпроектом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета замдиректора банка ДОМ.РФ.

С октября 2011 года по февраль 2018-го он занимал службу главы исполкома по обеспечению реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области ипотечного проектирования в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает службу члена наблюдательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.

Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя тройки млрд рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процента от каждого контракта возмездного участия. В этом году в компенсационный фонд от девелоперов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов объектов строится по старинным схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на завтрашний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение проблематик с инвесторами является одним из указаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.