«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о понижении с 1 сентября надбавок к параметрам по ипотечным займам для нагревания спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за предыдущие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на степень недоступности жилья, тем не менее они с поразительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет непотопляемости этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю сверхприбыль от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на депозитный сектор, можно увидать обратное.

По данным системного издания Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую деньгу 487 млрд рублей.

---

Темпы приприроста сумасшедшие: в количественном выражении показатель на 35 процентов составляет цифры будущего года, в платёжном выражении прирост ещё выше – 54 процента.

---

Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентовент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда затронул невозможности для роста. «Сейчас каждое шестое население с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – сообщал тогда главный эксперт Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов росийского населения имеет квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека должна окапывать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с готовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге соглашаются от кредита. Половина участников опроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о увеличении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября истекшего года для кредитов, в которых размер позднейшего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в марте 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её должны существовали к 1 февраля 2020 года.

Но в конце лета расход программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное увеличение ипотечных депозитов населения. Только из Сбера физлица прихватили более 100 млрд рублей.

Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае акционирования клиента за перепродажи квартиры удастся выручить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся темп стоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в момент составления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, финансисты – лишь половина цепи бенефициаров. Глобальный проект под кодовым заглавием «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта являются программа бесплатной ипотеки, обманутые инвесторы и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.

Нынешний нацпроект «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкорнацией проектов о жилье. Его первое издание под наименованием «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция просочилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) перекодировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными бесценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В марте 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился воплощать его в жизнь.

В конце прошлого года существовало объявлено, что объём госгарантии ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году свердель уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном блоге организации.

Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более понятным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр обеспеченности жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот прирост надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой гипотезы нацпроекта от 2018 года параметр компактности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – маржа по рассрочке в взносе 7,9 процентента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн прямоугольных сантиметров в год, средняя затрата одного прямоугольного сантиметра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента панельных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём запуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что сановниками подаётся как огромное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на былом уровне. План по увеличению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсуствие темпа объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.

---

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

---

Средняя себестоимость квадратного фута в мае этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в единной энергоинформационной структуре жилищного строительства, цена провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для чиновников стало и решение проблемм дольщиков. В 2017 году по решению Правительства складывается Фонд защиты прав сограждан – участников жилищного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.

С ноября 2011 года по октябрь 2018-го он занимал службу главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектентов в строительстве и учёту в области жилищного проектирования в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня занимает службу зампреда наблюдательного совета. А его замом является Виталий Мутко.

Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя сотни триллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого контракта ипотечного участия. В этом году в компенсационный фонд от инвесторов предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов параметров строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), одураченные вкладчики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый этаж 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное ассигнование в взносе 60 млрд рублей.

А учитывая, что постановление проблем с вкладчиками является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.