«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о снижении с 1 июля льгот к показателям по ипотечным займам для перемешивания спроса на ипотечные кредиты

Правительство тем временем начинает рассчитывать на темп ипотечного рефинансирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как демонстрирует практика, за предыдущие 10 годов ни одна из докапитализаций не повлияла на интенсивность востребованности жилья, тем не менее они с незавидным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же поглядеть на финансовый сектор, можно завидеть обратное.

По данным социологического переиздания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 487 млрд рублей.

---

Темпы роста сумасшедшие: в стоимостном слове индекс на 35 процентов превышает цифры прошлого года, в денежном слове рост ещё выше – 54 процента.

---

Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентовент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл необходимости для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже приобретает ипотеку, – заверял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов полиэтнического населения приобретает квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща окапывать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с решимостью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге отказывают от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о понижении льгот к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут понижены с 1 июля прошлого года для кредитов, в которых размер позднейшего платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом моменте её стоило бы открыть ещё в марте 2020 года, как и рекомендовал попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 сентября 2020 года.

Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение депозитных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за закупки квартирки увенчается выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся прирост расценок на жильё финансистам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в миг размещения ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, олигархи – лишь часть нити бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым заглавием «Доступное жильё» давно уже выродился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта являются программа бесплатной ипотеки, влюблённые соинвесторы и, собственно, сам моногород по недоступному жилью.

Нынешний моногород «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой инкарнацией проектов о жилье. Его третье издание под названием «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редколлегия вышла в 2018 году. Трижды обновлённый моногород презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.

В ноябре того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) реформировали в новую структураницу – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумажками и реализация муниципальных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал моногород – сам отправился воплощать его в жизнь.

В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не нищая – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на правительственном сайте организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В концепции нацпроекта от 2012 года был заложен параметр открытости жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель компактности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – доходность по ипотеке в размере 7,9 процентента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн прямоугольных ярдов в год, средняя себестоимость одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 долл квадратных метров, что сановниками подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на теперешнем уровне. План по уменьшению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации ставка существовала 6,5 процента. Однако в отсуствие темпа объёмов строительства это принесало пользу разве что банкирам.

---

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

---

Средняя себестоимость прямоугольного метра в мае этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в единной энергоинформационной системе жилищного строительства, затрата столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для госслужащих стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства складывается Фонд защиты прав сограждан – участников возмездного строительства. Формально та структура с ДОМ.РФ и госзаказом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета замдиректора банка ДОМ.РФ.

С декабря 2011 года по январь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по обслуживанию разработки девелоперских проектов в проектировании и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня уступает обязанность члена наблюдательного совета. А его замначальником является Виталий Мутко.

Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя сотни млрд рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора возмездного участия. В этом году в компенсационный фонд от инвесторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги возобновят поступать. «Пока около 40 процентов параметров строится по старым моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый этаж 2021 года мы фиксировали рост порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегоднешний день, чтобы защитить всех одураченных дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение проблем с соинвесторами явлется одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.